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受制高库存 “地王”雅戈尔回归宁波

2020-01-15 23:28:11来源:励志吧0次阅读

201 年5月,(,,,)在土地市场频频出手,一连拿下宁波四幅地块,一改近几年的低调。2007年到2010年,雅戈尔曾拿下多个“地王”,这些地王如今都进入了销售阶段,房地产库存居高不下成为一直困扰雅戈尔的问题。 雅戈尔内部人士对《中国经营报》记者透露,在目前土地价格比较低的阶段,雅戈尔有意低成本储地,为将来开发作出铺垫。不过记者获悉,雅戈尔房地产业务的区域定位是在长三角,但在杭州、上海地王尚未消化的情况下,它将战线收缩到了公司所熟悉的宁波大本营。 回归宁波 雅戈尔的房地产业务主要在长三角地区发展,而宁波是雅戈尔房地产的基地。 5月 0日,雅戈尔集团子公司宁波雅戈尔新城置业有限公司以15.44亿元拿下宁波东部新城核心区的一幅地块,折合楼板价为99 0元/平方米。 这是雅戈尔201 年斥资金额最高的一幅地块,也是雅戈尔201 年5月第四次投资房地产,但单价并不算高。5月1 日,雅戈尔以2.91亿元拿下宁波鄞州区一幅地块。5月16、18两日,雅戈尔一共出资7500万元参股了宁波的两个房地产项目。 早在201 年1月,雅戈尔曾两度投资房地产,也都在宁波本地。 雅戈尔置业成立于1992年,早已是房地产业界老兵。2007年到2010年,雅戈尔因接连拿“地王”,成为房地产业内焦点。在长三角多个城市,雅戈尔拿地的楼面价格甚至超过了当时的周边房价。 2007年,雅戈尔进入杭州,以14.76亿元高价拿下杭州商学院地块,楼面价达到1.6万元/平方米,成为杭州地王。接下来的几年,雅戈尔在杭州、宁波、苏州等地凶猛拿地,不断创造当地的纪录。2010年9月,雅戈尔在上海以19.58亿元摘下长风8号东地块,楼面价为2.6万元/平方米,溢价7 %,成为当时上海单价地王。雅戈尔也因此备受上海房地产业界的关注。 受到房地产政策调控的影响,最近几年雅戈尔在土地市场逐渐走向低调,直到今年再启扩张。 记者就5月频繁拿地一事询问雅戈尔方面,一位内部人士向记者表示,之所以选择在这一阶段出手,是认为目前土地价格比较低。“房地产和服装一样,都是雅戈尔的主业,要长远发展需要适当收储。雅戈尔的房地产业务主要在长三角地区发展,而宁波是雅戈尔房地产的基地。” 此外,对于备受外界关注的雅戈尔上海长风地王,该内部人士表示,目前“销售情况不错”。 集体“抄底”

很多成长型房企近期都在土地市场上表现积极。雅戈尔也正是利用这一时机,在土地市场刚刚升温,尚未达到过热之前,增加自己的土地储备。 最近几年,雅戈尔在土地市场的表现大起大落。公司2012年报显示,2011年度,公司支付土地款 5亿元,而2012年全年,雅戈尔没有土地款支出。 雅戈尔201 年上半年的重新活跃与土地市场同步。易居房地产5月中旬发布的报告显示,今年1至4月,全国土地市场回暖明显。前4个月全国房地产开发投资19180亿元,同比增长21.1%。 中房研究院执行院长陈晟告诉记者,很多成长型房企近期都在土地市场上表现积极。雅戈尔也正是利用这一时机,在土地市场刚刚升温,尚未达到过热之前,增加自己的土地储备,为将来的开发做好准备工作。 在今年2月发布的“国五条”中,第三条要求是:增加普通商品住房及用地供应。201 年住房用地供应总量原则上不低于过去五年平均实际供应量。 陈晟认为,根据“国五条”的要求,各地土地部门要加大土地供应量以调控房价。在这一指导思想下,地方土地出让的“完成率”会有所提高。地方往往只能完成当年土地出让计划的60%,今年这一比例会有所提高。地方的积极态度对成长型房企具有不小的吸引力,从而引发了今年上半年的拿地热。 雅戈尔重启大规模拿地再一次引发了外界对雅戈尔库存的担忧,最近几年,雅戈尔的库存居高不下,且绝大部分来源于房地产。2012年年底,雅戈尔在房地产板块的库存高达200多亿元。 2012年,雅戈尔董事长曾对外表示,服装是雅戈尔的主业,雅戈尔要重新扩大服装的生产经营。服装、房地产、投资是雅戈尔的“三驾马车”。 陈晟认为,对雅戈尔来说,服装业务的发展状况影响着房地产业务。房地产牵涉资金大,风险高,服装业务的存在,对雅戈尔拿地、房地产开发运营都有一定的稳定作用。但是,与万科、恒大这些专注房地产行业的企业相比,雅戈尔缺乏优势,在房地产布局、类型上都不算理想,房地产开发的产品线也不够清晰。 平衡风险 雅戈尔在尝试走出宁波的过程中,以高成本拿下多个地王,项目开发得不够顺利,在高库存压力之下,雅戈尔的新一轮扩张仍然回归到了熟悉的宁波。 雅戈尔2012年报披露,受到调控政策的影响,行业已经进入了“利润均衡化”时代。公司仍然坚持在长三角“重点城市精耕细作”。2012年,雅戈尔房地产预售金额80.26亿元,资金回收85.6 亿元。 克而瑞上海机构研究总监薛建雄认为,雅戈尔在现阶段以较低的价格拿地,未来可以先把低价楼盘拿出销售,从而快速回款,雅戈尔几年前的多个地王楼盘目前仍然在销售阶段。雅戈尔未来可以控制开发推盘节奏,在地王楼盘卖不动的情况下可以加推低价楼盘,改善现金流。 记者了解到,雅戈尔2010年拿下的上海长风地王于201 年1月开盘,并在 月加推,目前销售情况较好的是其中的小户型,均价约4.5万元/平方米。房地产业内人士分析认为,考虑到雅戈尔当时的拿地价格,这一售价仅仅是微利。 长风8号是雅戈尔在上海的落子之举。雅戈尔狂热拿地王的阶段,苏州、杭州、上海多个地块都被雅戈尔收入囊中,当时业内就不断惊呼“面粉贵过面包”,不知雅戈尔如何完成后续开发。 雅戈尔多次对外表示,公司的发展版图是整个长三角。而业内人士分析认为,雅戈尔在尝试走出宁波的过程中,以高成本拿下多个地王,项目开发得不够顺利,雅戈尔比较成功的房地产项目主要还是在宁波。在高库存压力之下,雅戈尔的新一轮扩张仍然回归到了熟悉的宁波。 目前雅戈尔的服装、房地产、投资三大块业务中,服装与房地产规模相当。201 年一季报显示,雅戈尔归属上市公司股东净利润为2.59亿元,其中服装净利润2.09亿元,房地产板块2.67亿元,仅投资板块亏损2.19亿元。 对此薛建雄认为,服装主业的存在,对雅戈尔的融资很有帮助。“不论是私募还是渠道,雅戈尔都比单纯的房地产企业更具有融资优势。”

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