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土地溢价繁花初现地方政府贱价卖地6500

2019-08-16 19:03:06来源:励志吧0次阅读

  2012年上半年,土地市场沉闷的局面被打破:十万亿地方债压顶,5000亿保障房资金倒逼,地方政府贱卖土地已成为常态,土地溢价潮涌全国。

  从频繁的土地流拍,到溢价潮涌遍全国,不过一年时间。

  县长亲自“吆喝”卖地,百名政府官员坐镇,为优质地块承诺优惠政策……十万亿地方债压顶,地方政府贱卖土地已成为常态。

  2012年,被视为地方政府“第二财政”的土地出让金严重缩水,如何还债成了捉襟见肘的最大难题。据中国指数研究院的,今年上半年,全国 00个城市土地出让金总额6525.98亿元,缩水额度超过4000亿元,全国土地出让金大降 8%。

  为缓解财政困局,21世纪统计,自2011年下半年以来,全国已经有近40个城市,从不同角度出台了楼市微调政策。值得注意的是,微调政策中涉及放松限购的政策全部被叫停。6月以来,中央多个部委5次重申“坚持房地产调控不动摇”、“个人房贷政策不变”。

  5000亿保障房资金倒逼 官员坐阵卖地

  百名政府官员坐镇,县长亲自“吆喝”卖地。去年五月,湖北省五县市百名政府领导亮相武昌,带来14个招商项目。其中两个县的县长和副县长亲自上阵,推出一级土地开发权项目。

  今年同期,五县市扩到十县市,湖北武汉一五星宾馆内,官员再次披挂上阵,所推介项目包括城区地块、地产、旧城改造及新区开发的土地开发权等优势项目。

  县长带队,一行浩浩荡荡几十人,所推均为优质中心地块,承诺优惠政策……这是不少土地推介会上的场景,卖地已经成为了很多三四线城市招商引资的关键,招商地点多选在武汉、南京、上海、深圳等一二线城市。

  十万亿地方债压顶,地方政府财源缩水,地方官员如此卖命吆喝,也是无奈之举。

  去年6月,国家审计署公布,截至2010年末,全国地方政府性债务余额10.72万亿元,从偿债年度看,2012年到期的地方政府债务有1.84万亿元,偿还部分约为17.17%。2012年地方债首个偿付高峰来临。

  此外,地方政府还面临着保障房建设的政治任务,资金压力雪上加霜。受资金约束,去年十月底曾出现保障房开工率达100%,但2/ 处于“挖坑待建”状态的窘境。今年上半年,部分省市保障房开工进度也出现放缓。如广州市,截至6月25日,4万套保障性住房已开工5804套,占总数的14.5%,而去年上半年的进度为40.7%。

  2012年将是保障房建设的资金拨付高峰期,地方政府的保障房资金需求将超过2011年的5000亿水平。作为政府筹资的最重要来源,2012年的土地拍卖收入将在2011年的基础上再降到1.6万亿左右。如无新的融资渠道,2012年政府显然将入不敷出,资金缺口或达5000亿~10000亿。

  地方债收闸 上半年全国土地出让金降 8%

  债台高筑,地方政府的“财源”却严重缩水。

  许多城市地价在过去10年间的平均涨幅在20倍以上,土地出让金已经成为地方的“第二财政”。

  但据中国指数研究院数据,今年上半年,全国 00个城市土地出让金总额6525.98亿元,同比下降 8%,土地出让金的缩水额度超过4000亿元。

  作为去年全国土地收入的冠亚军,京沪两地今年均遇到“卖地难”。根据官方数据,今年上半年北京市土地出让金仅为144.8亿元,同比下降55.7%,为2011年全年的1 .7%。上海完成土地出让收入184.20亿元,同比下滑62.77%。

  武汉、天津、沈阳、苏州、成都等大中城市的土地收入金也纷纷下滑。

  土地出让金下滑严重,房地产营业税也难逃此运。根据财政部数据,受商品房销售额下降的影响,5月全国房地产营业税减少22亿元,同比下降6.9%。今年前5月,全国商品房销售额同比下降9.1%,销售面积下降12.4%。

  根据财政部的《关于2011年中央和地方预算执况与2012年中央和地方预算草案的报告》,今年的财政收支压力将大于2011年。预计2012年地方本级收入为57680亿元,地方本级财政支出超出一万亿元,收支差额为47601亿元,差额较2011年增长19.1%。

  据上海易居房地产研究院的调研,现阶段,土地收入和房地产税收收入占据地方财政收入的 成以上。同时,与房地产有关的多个上下游产业的景气程度,也随楼市的阴晴而变化。因此,短期内地方经济增长尚难以摆脱对房地产业的依赖。

  经济增幅缓慢,财政吃紧,税收下滑,地方政府叫苦不迭。

  面对巨大的债务偿付压力,地方政府只能 “借新还旧”,化解债务风险。除了借贷还贷外,发行企业债、短融、超短融、中票、非公开定向融资工具等公司类信用债偿还贷极为普遍。

  地方政府不断“倒逼”,中央反而更加坚定地守住地方债闸门。

  6月26日,人大审议预算法修正案时,正式将“禁止地方政府举债”提上议程。草案明确规定 “地方各级预算按照量入为出、收支平衡的原则编制,不列赤字。”“除法律和国务院另有规定外,地方政府不得发行地方政府。”

  这给本已捉襟见肘的地方政府出了一道还贷难题。

  40城“微调”热炒地价

  为缓解地方财政困局,据北京中原市场研究部统计显示,自2011年下半年以来,全国已经有 个城市,从不同角度出台了楼市微调政策。近期河南省发文称首套房贷利率可打七折,引爆了市场对楼市调控是否会放松的讨论。

  上海易居房地产研究院部长杨红旭曾表示,地方政府微调主要在于受楼市调控影响,当地房地产市场低迷,影响到地方财政收入。另外,房地产作为经济增长的驱动力,严重影响了当地的经济发展,因此政府不希望楼市再低迷下去。

  亚太城市房地产研究院的公开研究显示,目前微调主要分为以下几种类型:

  一是免或减征购房契税或退税。譬如马鞍山、武汉、北京、芜湖、扬州。

  二是改变普通住房价格标准。譬如天津、增城、中山、上海、南昌。

  三是公积金首付及额度方面的调整。譬如重庆市首套房公积金贷款首付由 0%降低到20%,贷款额度由20万元提高到40万元。另外,济南、厦门、重庆、郑州、南昌、武汉、合肥、 、南京、常州、广州、武汉、沈阳、芜湖等城市提高了公积金贷款额度。

  四是重启购房入户政策。譬如从化、长春。

  五是补贴首次置业。譬如青岛、重庆、杭州、芜湖、扬州等。

  值得注意的是,微调政策中涉及放松限购的政策全部被叫停。6月以来,中央多个部委5次重申“坚持房地产调控不动摇”,“个人房贷政策不变”。

  中央调控态度坚硬,但在经济放缓、财政吃紧的情况下下,面对地方政府的“微调”,国家信息中心作出如下表态。

  “本轮调控虽对抑制高房价有一定作用,却不能从根本上推进社会公平分配。应加速房地产税收体制改革并调整土地出让金制度,建立房地产调控长效机制,而不是依赖当前的行政高压调控模式。”

  下半年是否有更多城市加入微调行列?汉宇地产市场研究部经理付伟对21世纪表示,这要考虑两个前提,首先是市场成交量,如果成交量较好就没有微调的必要。其次要看中央能否默许地方微调。从目前来看,下半年不会出现大多数城市微调的情况。

  “下半年国家调控在一线城市不会松动,二三线城市可能会出现小范围的松动。”德佑地产市场中心高级经理陆骑麟称。

  据中指院报告,6月份10个城市成交量创近17个月新高,环比5月上涨11.8%,同比增长 5%,已连续4个月实现同比正增长,且增幅较5月有所扩大。全国100城市住宅均价比5月涨0.05%,结束自2011年9月以来连续9个月环比下跌态势。

  付伟表示,房价已经进入筑底反弹阶段,下半年新房降价幅度有收窄趋势,二手房价维持现状。预计三季度末到四季度成交量将有明显升温。

  “今年三季度,强化经济稳增长与镇压再度上涨的房价,将形成水火不容之势。因此我认为应重点强调限购、限贷不放松,抑制投资投机性购房政策不动摇,另外还需加点‘佐料’性质的新政策,比如利用40个城市住房信息联的优势,加强对跨地区炒房行为的大家,趁机推出第二批房产税试点城市等。”杨红旭称。

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