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华润置地百亿贷款背后的商业地产阳谋

2020-01-15 22:30:02来源:励志吧0次阅读

【文章】来源:第一财经日报2012-08-1 导语:华润置地频频融资背后,到底是在高库存的压力下缓解“资金之渴”,还是为新一轮的大规模扩张准备“弹药” 华润置地从去年开始便已频频通过银行贷款及发行债券的方式融资,据不完全统计,仅2011年全年,华润置地的融资规模就超过200亿港元。

华润置地频频融资背后,到底是在高库存的压力下缓解 资金之渴 ,还是为新一轮的大规模扩张准备 弹药 呢?

近日,香港上市房企华润置地(01109.HK)发布公告称,公司作为借款人,就 4亿港元定期贷款融资与多家银行订立协议,贷款期限为 年。

记者通过梳理公开资料发现,从今年年初至今,华润置地已至少7次通过银行贷款的形式取得近百亿港元的融资。虽然相关公告并未透露公司的融资成本,但有业内人士称,华润置地获得银行贷款的融资成本均较低。

近百亿融资

华润置地在公告中并未透露融资成本以及 多家银行 到底是哪几家。但在5月8日,就有外媒援引消息人士的话称,华润置地正寻求一笔 0亿元的三年期贷款,资金将用于再融资和一般营运开支,由中银香港和星展银行担任协调主办行,邀请银行参加这笔贷款,邀贷价码为含所有费用270个基点。

公开资料显示,这已是华润置地今年以来的第7笔融资,从相关公告中我们可以清晰看到,成本相对较低且平稳的银行贷款是华润置地最主要的融资方式。

今年1月12日,华润置地就等值1 亿港元的双币种定期贷款融资与几家银行订立贷款融资协议,期限为两年。在2月至6月期间,华润置地5次通过银行取得贷款,金额分别为 亿、20亿、10亿、5亿、7.75亿港元。

记者统计发现,截至8月7日,今年华润置地已通过银行贷款取得约92.75亿港元的资金,期限为2~ 年不等。

在地产行业遭遇 史上最严厉调控 的背景下,针对房地产企业的银行信贷显著收紧,因此,频频获得银行授信的华润置地显得颇为特殊。

一家国有银行信贷部经理告诉记者,华润置地公告的内容非常有限,但对于这样的贷款协议,必须分清是新增贷款还是续贷、是普通的贷款还是针对特定项目的贷款,同时,也要特别关注融资的成本。 但总体上看,金融机构对华润置地的偿债能力还是比较认可的。

一位接近华润集团的人士对记者表示,华润置地在融资方面有几大优势,第一是央企的背景优势,第二是依托母公司的信用与金融优势,第三是商业模式优势。

值得注意的是,相关融资协议规定,华润置地必须确保华润集团为公司的单一最大股东,以及实益拥有和控制(直接或间接)最少 5%本公司已发行股本。8月7日,华润集团拥有华润置地已发行股本的约68%,显然,这样的最低持股百分比要求并不苛刻。

低成本 疾进

华润置地2011年年报显示,公司资产负债率约为6 .25%,与同行相比,这一负债水平并不算高,值得一提的是,华润置地的流动负债并不少,达712. 亿港元,其中,一年内到期的银行贷款为220.7 亿港元。截至2011年年底,华润置地物业存货为981亿港元,现金及银行结存为15 .68亿港元。

一位银行业内人士对记者表示,能够频繁获得低息的银行贷款,反而说明华润置地现金流及资产状况良好。 银团贷款十分看重开发商的负债率和偿债能力,这样的贷款不是一般的企业可以取得的。

例如,6月5日,SOHO中国与银团订立最多相当于6.26亿美元的三年期贷款协定。SOHO中国董事长潘石屹称,能成功获得该笔贷款,显示出公司财务稳健和良好信用。

上述银行业内人士指出,现在国内货币政策虽然已有所松动,但针对开发商的银根明显松动现象还未出现,相对来说,国有或大型房企在获得银行贷款上有巨大优势。

此外,有媒体报道称,华润集团系统内贷款议案已获得了通过,华润信托、华润万家等华润集团子公司结余资金可互相拆借,这也为华润置地提供了获取资金的便利性。

另据上述接近华润集团的人士称,华润的优势在于 集团军 作战。华润集团旗下的几大产业关联度较高,如房地产、燃气、电力、水泥、消费等,当华润选择进入一个城市时,往往是几大产业一起进入, 这对于地方,有着巨大的吸引力。

一个可以佐证的例子是,近期,洛阳市与华润集团达成战略合作意向 华润集团将斥资500亿元在洛阳打造特色文化产业园,开发项目包括房地产、文化旅游、商贸等。目前,华润万家、华润医药、华润五丰、华润新能源、华润电力等企业的投资已在洛阳落地,涉及项目12个以上。

瑞信报告预计,华润置地今年可超标完成全年400亿元的合约销售目标。2011年,华润置地宣布了新的5年计划,目标5年后销售额达1000亿元,年净利润达150亿元,等于 再造一个华润 。但现实问题是,华润置地需要强大的资金来支持其发展,特别是未来重点发展的商业地产业务,将耗费公司大量的沉淀资金。

商业地产 阳谋

显然,在融资上具有优势的华润置地,在资金链上并无明显压力,而频繁融资背后, 加码 商业地产或是更为重要的目的。

在公司2011年年报中,华润置地管理层透露,在战略层面,本集团加大了在三线城市获取 住宅+五彩城 项目的力度,同时缩短万象城的开发周期标准,加快商业地产的开发速度。

2010年,华润置地就曾对外界表示,预计在2015年左右,在资产的比例和盈利贡献方面,商业地产所占的比例要达到40%左右。

众所周知,商业地产与住宅最大的区别,就在于其非常考验开发商的资金实力与后期运营能力,为了实现 加码 商业地产的目的,足够且持续的资金支持是必不可少的。

据悉,华润置地商业地产的主力产品万象城一个的投资预计就可达40亿港元左右,除已经建成的几个万象城需要持续投入资金运营外,华润置地还在不断扩展万象城的 疆域 。例如,华润置地已经对温州两块挂牌8. 亿元的地块表现出了 极大的兴趣 ,温州万象城项目有望于不久后启动。

上海一位上市房企总经理对记者坦言: 长期持有商业地产项目不仅可以从物业升值中获利,更为重要的是可以通过抵押物业获得大量的银行贷款,这样商业物业后期的运营资金便不愁了。

记者发现,在华润置地2011年年报披露的抵押项目中,通过抵押已经建成的商业物业,华润置地获得了大量授信。其中,深圳万象城抵押额度为15亿元,深圳君悦酒店抵押额度为15亿元,上海时代广场抵押额度也达10亿元。

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